陈潮辉律师，土地纠纷律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

现售商品房的条件有哪些

商品房现售是相对于商品房预售而言的，虽然商品房现售相对来说风险比较小，购房者还是应知道现售商品房的条件有哪些。只有符合了法定的条件，买卖才有保障。买房时经常出现面积差异，那么，买房如何防范公摊面积陷阱请看具体内容。

一、现售商品房的条件有哪些

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。我国《商品房销售管理办法》第七条具体规定了商品房现售的条件，包括;

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

4、已通过竣工验收;

5、拆迁安置已经落实;

6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

7、物业管理方案已经落实。

二、买房如何防范公摊面积陷阱

1、陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

2、对策：

在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

在附件二中列明公摊面积的构成。

按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

3、建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列两种方式处理：

如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

购房者了解了现售商品房应符合什么条件后，在购买现售的商品房时，一定要审核房屋的各项情况是否与法定的条件相符合。买房过程中一定要注意房屋的面积问题，除了注意房屋的使用面积外，还要注意公摊面积，购房者要知道买房如何防范公摊面积陷阱。

土地入股房地产开发是否合法？

一、土地入股房地产开发是否合法

土地入股房地产开发是合法的，土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

二、土地使用权转让流程是什么

申请土地使用权转让

申请土地使用权转让应提交下列文件资料：

1、土地转让申请书;

2、土地使用权证;

3、原土地出让合同书或原土地转让合同书;

4、土地使用权转让合同书或者赠与书，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等;

5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话;

6、同一建筑物分割转让土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积;属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件;

7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求;

8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件;

9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书;

10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告;

11、市政道路规划网络图;

12、其他法律、法规规定的文件。

、受理申请

1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理;

2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。

、初审

土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。

1、审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。

2、审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。

未依法登记领取权属证书的;

权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的;

根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的;

司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的;

共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的;

设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的;

权属有争议的;

以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的，不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的;

转让土地使用权权属来源属行政划拨的，未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的;

转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的;

3、实地勘察。

4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。

审核

经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文;审核合格的提出审核意见报局领导审批。

交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科。

缴纳税费

经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。

地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证

立卷归档

在当代的社会，如果公民拥有土地的使，那么就可以利用土地使用权来获得一些财产利益。这里的获得收益不仅仅是使用土地，而且还可以将土地的使用权进行抵押，或者是入股房地产企业。